Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi ve Fesih Bildirim Sürelerinin Değerlendirilme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona erdirilmesi hususu Türk Borçlar Kanunu’un (“TBK”) 347’inci maddesinde düzenlenmiştir. Madde hükmü kiracı ve kiraya veren için ayrı; belirli süreli kira sözleşmeleri ile belirsiz süreli kira sözleşmeleri için ayrı düzenlemeler ihtiva etmektedir.

Biz burada belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin on yıllık uzama süresi sonunda sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin nasıl hesap edileceğini ve kiraya verenin en erken ne zaman fesih bildiriminde bulunabileceğini ele alacağız. Bu hususta Yargıtay uygulamalarına ve kısaca Doktrin görüşlerine değineceğiz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla feshini düzenleyen TBK md. 347 ‘ye göre;

 “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Buna karşılık kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak kaydıyla kira sözleşmesini süresinin bitiminde sona erdirebilir. Kiracı, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzayacaktır. Uzayan her yeni kira yılında kiracı sözleşmeyi sona erdirme iradesini ortaya koymadıkça kira sözleşmesi bu şekilde birer yıl birer yıl uzayacaktır.

Bunun sınırı ise TBK md.347/I, c.3 ile getirilmiştir. “On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Kanun koyucu kiraya verene on yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önceden kiracıya bildirimde bulunması koşuluyla sözleşmeyi sona erdirme imkanı getirmiştir. Kiraya verenin bu fesih hakkını kullanırken herhangi bir sebep göstermesine de gerek bulunmamaktadır.

Ancak Kanun’un ifadesi karmaşıktır. Burada tartışmalı birkaç husus vardır. Bunlardan biri, on yıllık uzama süresinin ne zaman başlayacağıdır. Bir diğeri kira sözleşmesi devam ederken taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesinin imzalanması durumunda on yıllık uzama süresinin ne zamandan itibaren başlayacağıdır. Bir diğeri ise kiraya verenin en erken ne zaman fesih bildiriminde bulunacağıdır.

On Yıllık Uzama Süresi Ne Zaman Başlar? Kanun Koyucu Kiracıyı Ne Kadar Süre Korumayı Amaçlamıştır?

Doktrinde çoğunluğun ve aynı zamanda Yargıtay’ın da benimsediği görüş; kira süresinin, on yıllık uzama süresinin hesabına dâhil edilmemesi gerektiği görüşüdür.

On yıllık uzama süresi, sözleşme ile kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren işlemeye başlar. Buna göre, kiraya veren kira sözleşmesinin süresinin bitimini takiben başlayacak olan on yıllık uzama süresinin dolmasıyla birlikte her bir yıllık uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapacağı bildirim ile kira sözleşmesini feshedebilecektir.

Özetle; kira sözleşmesi, Kira süresi + on yıllık uzama süresi + ( en az) bir yıllık uzama süresi sonunda şeklindeki sistemle feshedilebilecektir. Örneğin; 5 yıllık bir kira sözleşmesi yapılmışsa, kiraya veren, süresinde fesih bildiriminde bulunmuş olması kaydıyla, en erken 16’ıncı kira yılının bitiminden itibaren (5 yıl kira süresi + 10 uzama yılı + 1 uzama yılı) sözleşmeyi feshedebilecektir. Elbette en az üç ay önceden bildirim koşulunun kiraya veren tarafından yerine getirilmesi şarttır.

On yıllık uzama süresinin başlangıcı hususunda Yargıtay’ın uygulaması da bu yöndedir.  Yargıtay’a göre, on yıllık uzama süresi, kira süresinin bitiminden itibaren başlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1108 Esas 2018/6817 Karar sayılı kararında; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşme süresinin 31.03.2014 tarihinde dolduğu, bu tarihten itibaren Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde belirlenen 10 yıllık uzama süresi işlemeye başlayacağından, 31.03.2024 tarihinden önce bildirim yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Doktrinde aksi görüşler de mevcuttur ancak Yargıtay bu görüşleri benimsememiştir.

Doktrinde azınlıkta kalan bir görüş ise kira süresinin, on yıllık uzama süresinin hesabına dâhil edilmesi gerektiğini savunmaktadır. Bu görüşe göre, sözleşmede öngörülen kira süresi, on yıllık uzama süresine dâhil edilmelidir; böylece on yıllık süre, sözleşmenin hükümlerini doğurmaya başladığı kira süresinin başlangıcı anından itibaren işlemeye başlar.

Bu görüşü savunanlar; Kanun koyucunun makul bir süre olarak on yılı benimsediğini, on yılın aşılmasının kiraya verenin menfaatlerine aykırı düşeceğini ve kanun amacıyla bağdaşmayacağını savunmaktadırlar.

Doktrinde azınlıkta kalan bir diğer görüş ise kiraya verenin toplamda on ikinci yılın sonunda sözleşmeyi sona erdirebileceği yönündedir. Bu görüşe göre; kiracı bir kira yılı + on uzama yılı + takip eden bir uzama yılı şeklindeki sistemle on iki yıl süre ile korunurken, kiraya verene sözleşmenin on üçüncü yıla uzamamasını sağlama imkânı tanınmıştır.

Yine bu görüşe göre; kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli akdedilmiş olsa bile  “kiracının on iki yıl korunması” kuralı gereğince kira süresinin yalnızca ilk yılı hesaplamada nazara alınmalıdır. Örneğin; 7 yıllık bir kira sözleşmesinde, kiraya veren, en az 5 yıl daha beklemek zorunda olup 5’inci yılın bitimine en az üç ay kala yapacağı bildirimle sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu görüşü savunanlar, Kira süresinin sona ermesinden itibaren on yıllık uzama süresinin başlayacağını kabul etmenin, kiraya veren açısından haksız sonuçlar doğuracağını ve kanun koyucunun amacına ters düşeceğini savunmaktadırlar.

Diğer taraftan on yıldan daha uzun süreli akdedilen kira sözleşmelerinde, sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince kira sözleşmesinin süresinin bitiminin beklenmesi gerekir.  Örneğin; 13 yıl süre ile akdedilen kira sözleşmesinde kiraya veren, 12’inci yılın sonunda değil; en erken 13’üncü yılın sonunda bildirim süresine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilecektir.

Kiraya Veren En Erken Ne Zaman Fesih Bildirimde Bulunabilir?

Yine çoğunluk görüş ve Yargıtay uygulamalarına göre, kiraya veren on yıllık uzama süresinin sonunda değil; Sözleşme devam ederken taraflar arasında on yıllık süreyi takip eden her bir uzama yılının sonunda, bu tarihten en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmuş olması kaydıyla, kira sözleşmesini feshedilebilir. Örneğin, kiraya veren, 1 yıllık bir kira sözleşmesinde, 12’inci yılın bitiminde önce; 5 yıllık bir kira sözleşmesinde ise 16’ıncı yılın bitiminden önce fesih hakkını kullanamayacaktır.

Bununla birlikte kiraya veren tarafından bu hakkın kullanılması için fesih bildiriminin kiracıya en az üç ay önce gönderilmiş olması yeterli değildir. Aynı zamanda kiraya veren tarafından gönderilen fesih bildiriminin en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca fesih bildirimi TBK md. 348 hükmü gereğince yazılı olmak zorundadır.

Kira Sözleşmesi Devam Ederken Taraflar Yeni Bir Kira Sözleşmesi Akdetmişlerse On Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?

Yargıtay, devam etmekte olan kira sözleşmesindeki on yıllık uzama süresi içerisinde tarafların yeniden kira sözleşmesi akdetmeleri durumunda, on yıllık uzama süresinin yeni akdedilen kira sözleşmesinde belirlenen kira süresinin dolmasından itibaren başlayacağını kabul etmektedir. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Hukuk Genel Kurulu 2017/458 Esas , 2021/614 Karar sayılı kararında; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde son sözleşme tarihinin esas alınması gerektiğini ve on yıllık uzama süresinin de son sözleşmeye göre belirleneceği, her yenileme sözleşmesinin 10 yıl süreyi yeniden başlatacağını belirtmektedir. Yani her yenileme sözleşmesi on yıllık süreyi yeniden başlatır. İlk sözleşmeden sonra taraflar bir araya gelerek yeniden bir kira sözleşmesi yapmışlar ise on yıllık süre bu sözleşmenin bitim tarihinden sonra hesaplanmalıdır.

Bu bilgi notu Av. İzel Kibar Çağlın tarafından hazırlanmıştır.