YENİ MALİKİN İHTİYACI NEDENİYLE KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DAVA YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

Son dönemde artan barınma sorunları, kira bedellerindeki artış ve ev sahibi olma gereksinimi nedeniyle kiralanan taşınmazların tahliyesine ilişkin dava sayılarında oldukça artış yaşanmaktadır. Dava şartı zorunlu arabuluculuk sürecinin 01.09.2023 tarihi itibariyle kapsamaya başladığı, bu bakımdan dava yoluna başvurmadan önce arabuluculuk faaliyetinin de yürütülmekte olduğu kiralananın tahliyesi sürecinde özellikle ilgili konut ya da çatılı işyerini yeni edinen malikin ihtiyaçları sebebiyle tahliye taleplerinin hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde düzenlenmiştir.

Genel olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesinin düzenlendiği TBK m. 347 vd. kapsamında, özel olarak düzenlenmiş TBK’nın 351. Maddesi uyarınca kiralanan konut veya iş yerini yeni iktisap eden malikin, belli şartların varlığı halinde, taşınmazı devraldıktan sonra TBK m. 310 uyarınca tarafı haline gelmiş olduğu kira ilişkisini ve sözleşmeyi sona erdirmek üzere dava açabilmektedir.

TBK’nın 351. maddesinde yeni malike tanınan kira ilişkisini sona erdirmeye dair hakkın iki farklı kullanım yolu, maddede bulunan 1. ve 2. fıkralarda ayrı ayrı düzenlenmiştir.  TBK m. 351/2 uyarınca

“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

olarak düzenlenen husus, taşınmazı yeni edinen malikler dışında uzun süredir taşınmazın maliki olarak kira sözleşmesinin tarafı olan diğer maliklere de belirli şartların varlığı halinde TBK m. 350 kapsamında tanınan dava yoluyla sözleşme süresinin sonunda 1 ay içinde dava açılarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkının benzeri niteliğindedir. Özellikle ilgili taşınmazın devralındığı tarih ile kira sözleşmesinin yenilenme dönemi arasında 6 aydan daha kısa bir süre bulunduğu durumlarda, yeni malikin yalnızca taşınmazı yeni edinmiş olması sebebiyle bir hak kaybı yaşamaması gerektiği anlayışla yasa koyucunun bu hususu gözeterek TBK m. 350’yle paralel şekilde yeni malike ilişkin yasal koruma sağladığı değerlendirilmektedir. İlgili fıkra kapsamında dava yoluyla sözleşmenin sona erdirilmesi için kiracıya herhangi süre içerisinde bir yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Bununla birlikte, TBK m. 351/1 kapsamındaki düzenleme ile yeni malikin, TBK m. 350 uyarınca yeni malik niteliği taşımayan kiraya veren maliklerden farklı olarak, kiraya konu konut ya da çatılı iş yerini edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunma koşuluyla, altı aylık yasal sürenin tamamlanmasının ardından dava yoluyla kira ilişkisini ispatlayacağı gereksinimi dolayısıyla sona erdirme hakkı bulunmaktadır. Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere altı aylık sürenin ardından çok kısa bir süre içerisinde dava açma zorunluluğu bulunmamakta, bununla birlikte içinde bulunulan kira dönemi sonuna dek hakkın kullanımı için dava yoluna gidilmelidir.

HMK hükümleri uyarınca ispat yükü üzerinde olan yeni malikin yasada belirtilen yazılı bildirimi, süresi içerisinde ve muhatabı kiracıya ulaştığına dair ispat kolaylığı sebebiyle Noter aracılığıyla keşide edeceği bir İhtarname ile yapması faydalı olacaktır. Yine yeni malik, TBK m. 351/1 uyarınca sadece kendi ihtiyacı için değil, aynı zamanda eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya çatılı işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanım zorunluluğunu, 1 ay içerisinde yapması gereken yazılı bildirimde hem kişi hem sebep yönünden açıkça belirtmeli, açacağı davada da ispatlayabilmelidir.

TBK m. 351/1 uyarınca açılan davalarda, uygulamada da görüldüğü üzere, yeni malikin 1 aylık yasal süreye uygun olarak bildirimde bulunması ve ardından bir başka yasal süre olan 6 ayın tamamlanmasını beklemesi halinde Yerel Mahkeme ve istinaf mercileri tarafından dikkatle değerlendirilen en önemli husus belirtilen gereksinimin “gerçek, samimi ve zorunlu” olup olmadığı ve bu şartların davada karar verilene dek devam edip etmediğidir.

Özellikle son yıllarda uygulama gözetildiğinde TBK m. 351 kapsamında açılan davalardaki adet artışı nedeniyle yargılamalar, geçmiş yıllara kıyasla daha uzun sürmektedir. Bir yandan da emsal nitelikteki başka konut veya işlerindeki kira bedellerinin artışına karşın uzun süredir kiracı olarak taşınmazı kullanan kişilerle yeni maliklerin yaşadığı kira bedeli anlaşmazlıkları sebebiyle öne sürülen ihtiyacın gerçekliğine, samimiliğine ve zorunluluğuna dair yargısal incelemenin uzun sürmesi bir vakadır. Bununla birlikte ikamet etme amacıyla konut satın alan kişiler yönünden, bu yeni maliklerin ihtiyacı olduğunu belirttiği konutun olduğu ilde başka bir konutunun bulunmaması, kendisinin de bir başkasının malik olduğu bir konutta kiracı sıfatıyla ikamet ediyor olması gibi hususların birlikte bulunması ve delille ispatlanması halinde ilk derece yargı merciindeki yargılama süresinin olabildiğince kısalmasına taraf olarak katkı sağlamak da mümkündür.

Son olarak belirtmek gerekir ki, TBK m. 355/1 uyarınca düzenlenen 3 yıl boyunca eski kiracı dışında yeniden kiralama yasağı, TBK m. 351 kapsamında gerçekleştirilen dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirildiği durumlarda da geçerlidir. Dolayısıyla bu yasağın ihlali durumunda son yılda ödenmiş 1 yıllık kira bedelinin yeni malik tarafından ilgili konut ya da çatılı işyerinden tahliye edilmiş olan eski kiracıya tazminat olarak ödenmesi gerektiği TBK m. 355/3 kapsamında açıkça hüküm altına alınmıştır. Bu bakımdan TBK m. 351’e dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesinin ardından yeni malik dava aşamasında öne sürdüğü ihtiyaç sebeplerine aykırı olarak ve haklı bir sebebe dayanmaksızın ilgili konut ya da çatılı işyerini bir başkasına kiralar ise, taşınmazdan tahliyesine karar verilmiş eski kiracının ilgili durumu ispatlamak kaydıyla tazminata hak kazanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine uygun bir özel nitelikte düzenleme olması sebebiyle hakkaniyete uygun bir düzenleme olarak yasada yer almıştır.

 Bu bilgi notu Av. Ferhat Akbulut tarafından hazırlanmıştır.